Sondersitzung der Stadtverwaltung beleuchtet die Komplexität von bezahlbarem Wohnraum

Von Chris Francescani

Die schwierigen Herausforderungen, vor denen die Bemühungen zur Schaffung neuen bezahlbaren Wohnraums am North Fork stehen, wurden am Dienstagnachmittag bei einer Sondersitzung des Southold Town Board deutlich.

Zwei Stunden lang – doppelt so lange wie die geplante Sitzungsdauer – debattierten, berieten und machten Beamte ein Brainstorming über mögliche Aktualisierungen des Entwurfs des Gemeindewohnungsplans der Stadt und wogen die Vor- und Nachteile eines neuen bezahlbaren Wohnprojekts ab, das für die Main Road in Cutchogue vorgeschlagen wurde.

Zu den beängstigenden Problemen, die angesprochen wurden, gehörten:

• wie man ein System schafft, das neuen bezahlbaren Wohnraum in der gesamten Southold Town gerecht verteilt,

• Wie kann der Erlös eines neuen gemeinschaftlichen Wohnungsbaufonds ausgezahlt werden, der auf einer Grunderwerbsteuer von 0,5 % basiert, die im April in Kraft trat?

• Wie definiert und unterscheidet man eine Vielzahl von Wohngebieten für Geringverdiener, die im Plan berücksichtigt werden – von Landarbeiterunterkünften und Arbeitsunterkünften bis hin zu bezahlbarem Wohnraum, bezahlbarem Wohnraum, Nebengebäuden und „winzigen“ Häusern?

Der Community Housing Plan muss ratifiziert werden, bevor die Stadtverwaltung auf den Wohnungsfonds zugreifen kann. Die Stadtverwaltung beabsichtigt, diese neue Einnahmequelle zu nutzen, um Eigenheimkredite anzubieten und künftige bezahlbare Wohnprojekte zu unterstützen und aufrechtzuerhalten.

Die Stadtverwaltung erörterte außerdem einen letzte Woche vorgelegten Vorschlag zum Bau von 36 erschwinglichen Mieteinheiten an der 29475 Main Road in Cutchogue, zwischen Depot Lane und Santa's Christmas Tree Farm.

Das Treffen am Dienstagnachmittag verdeutlichte anschaulich die heikelste Herausforderung der Stadtverwaltung: die gleichmäßige Verteilung genehmigter bezahlbarer Wohnprojekte in der Stadt.

Ein vorherrschendes Gefühl belebte die Diskussion: Obwohl sich alle über den dringenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum einig sind, scheinen nur wenige bereit zu sein, ihn in ihrer eigenen Nachbarschaft willkommen zu heißen

Stadtrat Greg Doroski fragte, ob es „sinnvoll ist, im Gemeindewohnungsplan ortsspezifische Ziele“ für bezahlbare Wohnstandorte festzulegen.

„Eines der ersten Dinge, die wir von den Bewohnern von Greenport gehört haben, ist die Befürchtung, dass wir in Greenport alle bezahlbaren und erreichbaren Wohnungen finden werden. Ist es für uns als Stadtverwaltung in dieser Phase [der Erstellung eines Wohnungsbauplans] sinnvoll, unser Verständnis und unser eigenes Ziel darzulegen, diesen erreichbaren Wohnraum in ganz Southold Town und allen Weilern zu finden, und ihn als Prozentsatz anzugeben? der Bevölkerung – es spiegelt also den Gemeinschaftscharakter wider, nur als Ziel?“

Stadträtin Jill Doherty äußerte sich dazu.

„Wie sieht es mit der Grundstücksgröße in den Weilern aus?“ Sie fragte. „Weil Greenport kleiner ist, aber eine konzentriertere Bevölkerung aufweist. Wie unterscheiden Sie das?“

(Prognostizierte Volkszählungszahlen für 2023 gehen davon aus, dass laut Greenport-Beamten 2.000 Einwohner in dem ein Quadratmeile großen, eingemeindeten Dorf leben.)

Herr Doroski sagte, dass Fragen der Dichte einer weiteren Prüfung bedürfen.

„Ich denke, es gibt Fragen zur Dichte“, sagte er, „[aber] ich glaube nicht, dass wir uns in etwas so Allgemeinem wie dem Plan mit der Dichte befassen können.“ Ich denke, wir könnten eine globalere Priorität festlegen.“

Beide Ratsmitglieder stimmten darin überein, dass Richtwerte für den Standort und die Menge bezahlbaren Wohnraums festgelegt werden müssen – sowohl um die Öffentlichkeit zu informieren als auch um Entwickler bei der Ausarbeitung von Vorschlägen anzuleiten, die sie der Stadt vorlegen sollen.

Sie räumten jedoch ein, dass alle Prognosen künftigen Marktkräften unterliegen würden, die weit außerhalb ihrer Kontrolle liegen.

Herr Doroski sagte, dass das Setzen von Zielen bei gleichzeitiger Flexibilität von entscheidender Bedeutung sei, um die Bemühungen voranzutreiben, „um die Notwendigkeit zu zeigen, diesen Wohnraum in ganz Southold Town einzubeziehen“.

„Ein Teil davon kann mit bezahlbaren Wohnungen und Nebenwohnungen erreicht werden“, sagte er. „Ein Teil davon lässt sich mit Mehrfamilienhäusern umsetzen.“

Frau Doherty stimmte zu und sagte: „Solange wir deutlich machen, dass es sich um einen Leitfaden und ein Ziel handelt, das wir anstreben, ist es kein Stillstand – denn es gibt so viele verschiedene [Wohnungs-]Szenarien.“

Herr Doroski antwortete: „Was dieser Plan eigentlich ist, ist eine Art Fahrplan für die Ausgabe dieses Geldes [der Grunderwerbsteuer] … Der Geldtopf ist begrenzt, also überlegen wir, wo wir ihn einsetzen werden.“ .

„In gewisser Weise würde ich lieber etwas Geld sparen – selbst wenn jemand zu uns käme und sagen würde: ‚Hey, ich möchte sechs weitere Einheiten [über das Geplante hinaus] in Cutchogue machen‘ – etwas Geld sparen, damit wir es schaffen können an einem anderen Ort. Ich denke, hier kommen Angebot und Nachfrage ins Spiel“, sagte er.

Stadträtin Sarah Nappa sagte, die bevölkerungsbezogene Verteilung von bezahlbarem Wohnraum könne sich als problematisch erweisen.

„Mir geht es genauso, wenn ich es in der ganzen Stadt verbreiten möchte, aber es macht mir ein wenig Sorgen, es mit einer Zahl zu versehen“, sagte sie. „Ich denke, wir stützen uns dabei auf die Bevölkerung jedes Weilers, so wie sie [aktuell] ist, aber … wenn man potenziell 20 Einheiten hinzufügt – was möglicherweise 80 bis 100 Einwohner zu einem Weiler sein könnte – ist das viel … Ich habe das Gefühl, dass es noch mehr gibt.“ zu betrachten als die Bevölkerungsgröße.“

Alle Vorstandsmitglieder schienen mit einem Punkt übereinzustimmen, den Frau Doherty zuvor geäußert hatte: dass der gemeinschaftliche Wohnungsbauplan eher ein lebendiges Dokument sein soll, das regelmäßigen Überprüfungen und Aktualisierungen unterliegt, als ein in Stein gemeißeltes Regelwerk.

Herr Doroski warnte davor, dass der Vorstand für immer an diesen Zielen festhalten werde, wenn er sich an die prognostizierten Zahlen festlege.

„Ich denke, es besteht ein echtes Risiko, dass [der Plan] als Obergrenze wahrgenommen wird, und es könnte sein, dass Leute aus der Gemeinde herauskommen und sagen: ‚Wir haben unsere 60 [erschwinglichen Einheiten] – wir sind fertig.‘“ " er sagte.

Die Vorstandsmitglieder äußerten sich optimistisch über die Grundzüge des North Fork Villas-Plans, der ihnen am 15. August vorgelegt wurde und 36 erschwingliche Mieteinheiten an der 29475 Main Road in Cutchogue vorsieht.

Frau Doherty sagte, der vorgeschlagene Standort entspreche den städtischen Vorschriften, würde jedoch eine Änderung der Zoneneinteilung erfordern.

„Wir haben mit unserem neuen Programm begonnen, sie durch das Housing Review Board zu überprüfen, und insgesamt sieht es nach einem großartigen Projekt und einem großartigen Standort aus“, sagte sie. „Und wir sind an einem Punkt angelangt, an dem die Baufirma, die einen Vorschlag macht, den Eindruck hat, dass sie in der Lage ist, dies zu bauen und es so zu machen, wie ihr vorgeschlagener Plan festgelegt ist.“

Sie schlug dem Vorstand außerdem vor, langfristig zu denken und die potenzielle Änderung der Bebauungsplanung als Druckmittel zu nutzen, um mit dem Bauträger das bestmögliche Angebot für die Stadt auszuhandeln, einschließlich Schutzmaßnahmen für potenzielle Mieter, falls der Bauträger später in finanzielle Schwierigkeiten geraten sollte.

Herr Doroski wies darauf hin, dass sich der Immobilieneigentümer in einigen Jahren möglicherweise nicht mehr in der Lage sein könnte, sich eine notwendige Dachreparatur zu leisten, und gezwungen sein würde, an einen Bauträger zu verkaufen, der für die Einheiten Luxusmietpreise verlangen könnte.

Er schlug eine strenge Finanzprüfung vor – eine, die die Stadtverwaltung von Southold laut Frau Nappa selten, wenn überhaupt, zuvor beantragt hatte.

„Ich möchte ein Betriebsbudget für 30 Jahre sehen“, sagte er. „Wenn sie es zum jetzigen Zeitpunkt nicht leisten können, bin ich nicht bereit, weiterzumachen. Ich denke, dass diese Informationen unsere Diskussion beeinflussen [und] die öffentliche Diskussion beeinflussen.“

Herr Doroski reagierte auf die Herausforderung eines Zuschauers, der feststellte, dass die Genehmigung des Plans aufgrund der ersten Überlegungen des Vorstands praktisch garantiert schien. Der Stadtrat lehnte diese Charakterisierung rundweg ab und sagte, der Optimismus des Vorstands beruhe ausschließlich auf dem vorgeschlagenen Standort des Projekts.

„Was wir jetzt betrachten müssen, sind alle anderen Faktoren“, sagte er.

Die Sondersitzung – im Wesentlichen eine Arbeitssitzung – war nicht öffentlich zu kommentieren, aber der Vorstand nahm mehrere gezielte Fragen eines besorgten Anwohners entgegen, der sagte, sein Grundstück grenze an das geplante Entwicklungsgebiet.

Er wollte wissen, wo er eine Petition einreichen könnte, die sich entschieden gegen die Genehmigung des Projekts ausspricht und die, wie er sagte, bisher von 83 Familien in der Nachbarschaft rund um das Projekt unterzeichnet worden sei.

Chris Francescani

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